房屋年限的计算主要依据《民法典》和土地管理相关法规，具体计算方式如下：

产权年限的起点

房屋产权年限的起始日是 从开发商取得土地的使用权之日起开始计算的。这意味着，当购房者购买房屋时，其产权年限已经减去了一部分，因为开发商在拿地后并非立即开始建设，通常会有一段时间用于规划和建设。

普通住宅产权年限

一般情况下，普通住宅的产权年限为70年。这个年限是从开发商拿地之日开始算起，而非房屋建成或交付使用之日。

其他用途土地产权年限

教育、科技、文化、体育用地的产权年限为50年；工业用地、综合或其他用地的产权年限也为50年；商业、旅游、娱乐设施等用地的产权年限为40年。

二手房产权年限

对于二手房，产权年限的计算需要考虑原房东取得房产证的时间。房产证上的时间通常晚于开发商拿地的时间，因此购买二手房的产权年限会少于70年。具体计算公式为：70年产权年限 - （当前时间 - 原房产证登记时间）。

房龄的计算

房龄是从房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算的。这一点在购买二手房时尤为重要，因为房龄直接影响房屋的价值和贷款条件。

土地使用权续期

根据《民法典》第三百五十九条规定，住宅使用70年后自动续期。对于其他性质的土地，到期后需要向管理部门申请，并缴纳一定的费用来延续使用年限。

建议

购买新房时：购房者应关注开发商的拿地时间，以准确计算房屋剩余产权年限。

购买二手房时：除了关注房产证上的时间，还需了解原房东的产权年限，以评估房屋的实际价值。

维护房屋：了解房屋的使用年限和续期规定，有助于做好房屋维护和未来的规划。

通过以上步骤和注意事项，购房者可以更加明确自己的房屋产权年限，从而做出更为明智的购房决策。